Аналитика
Данные предоставлены каналом Your Beloved Economic Edition
Цены на недвижимость в Армении. Часть I. Ереван 2018-2025
Рассмотрим, как менялся рынок недвижимости Армении через призму официальной статистики.
Начнём с самого базового показателя — средней цены за квадратный метр по зарегистрированным сделкам в кадастре по Еревану.
- Если смотреть на динамику с 2018 года, видно довольно простую картину: рынок в Ереване почти всё это время рос.
- Единственное заметное снижение — 2020 год. Тогда совпали сразу два фактора: пандемия и война. Но важно, что это падение оказалось краткосрочным — уже в 2021 году рынок его полностью отыграл.
- Дальше начался самый активный этап роста.
В 2022 году рынок получил сразу несколько драйверов: — приток капитала из РФ — активное развитие ипотечных продуктов от банков — программы господдержки, субсидий и возврата подоходного налога при покупке жилья на первичном рынке.
На этом фоне рынок фактически вошёл в фазу роста. За период с декабря 2021 по декабрь 2023 года средняя цена квадратного метра выросла более чем на 25%.
Логично было ожидать, что дальше последует коррекция.
- В 2024 году начали происходить обратные процессы: — частичный отток релокантов — сворачивание льготных ипотечных программ (возврат подоходного налога) — рост объёмов строительства и ввод новых объектов
Многие ожидали, что это приведёт к заметному снижению цен, но по факту рынок повёл себя иначе.
- В отдельных районах Еревана в первые три квартала 2025 года действительно была небольшая коррекция, но уже в четвёртом квартале рост возобновился. То есть на текущий момент мы видим, что рынок остаётся устойчивым даже при ухудшении части фундаментальных факторов.
Что происходило в это время за пределами Еревана — разберём во второй части.
Цены на недвижимость в Армении. Часть II. Регионы 2018-2025
Если вдруг у вас было ощущение, что весь рост последних лет — это история только про Ереван, то нет.
В первые годы периода регионы действительно росли медленнее столицы. Это нормальная ситуация: ликвидность ниже, спрос слабее, рынок менее активный.
Но после 2020 года картина резко изменилась. На регионы одновременно наложилось сразу несколько факторов:
— три волны миграции (две из Арцаха и волна из РФ)
— быстрый рост экономики
— программы поддержки переселенцев
— смещение льготной ипотеки из Еревана в регионы (возврат подоходного)
— три волны миграции (две из Арцаха и волна из РФ)
— быстрый рост экономики
— программы поддержки переселенцев
— смещение льготной ипотеки из Еревана в регионы (возврат подоходного)
В результате практически по всей стране произошёл очень сильный рост цен.
Если смотреть на цифры, то в большинстве региональных центров средняя цена за квадратный метр по сравнению с 2018 годом выросла более чем в 2 раза. В отдельных городах — в 3 раза и выше. Но здесь важно правильно интерпретировать эти данные.
Все эти проценты — это средняя температура по больнице, усреднённый «квадратный метр», которого в реальности не существует. Сильно убитая двушка в хрущёвке и трёшка в новом доме — это два разных продукта, и напрямую сравнивать их через среднюю цену за метр некорректно. Особенно сейчас, когда структура рынка быстро меняется, а объёмы нового строительства исчисляются миллионами квадратных метров.
Поэтому просто смотреть на среднюю цену — недостаточно. Как эту проблему решает ЦБ Армении в своих индексах недвижимости, чем они отличаются от «среднего метра», а также как вели себя цены относительно инфляции и роста зарплат и что происходило с объёмами строительства — разберём в следующей части 🙂