6 января 2026 года

Создано при поддержке: https://ponaehali.am

Этот гайд для тех, кто рассматривает покупку квартиры/дома/таунхауса в Армении для жизни, аренды или сохранения капитала и хочет пройти путь «без сюрпризов»: понять цены, риски, порядок сделки и сопутствующие расходы.

Гайд составлен действующим брокером с девелоперским опытом, и призван помочь нащупать первые шаги при покупке недвижимости. В целом, полностью пройдя по нему вы сможете самостоятельно купить квартиру в Ереване, а если у вас останутся вопросы и вы захотите проконсультироваться - это можно сделать в нашем канале: https://t.me/sqm_am

Этот гайд подготовили для того что бы люди могли с нуля погрузиться в специфичный рынок Ереванской недвижимости, и при необходимости пройти весь путь самостоятельно.

Начало года было вызвано резким обвалом покупательской активности на рынке новостроек, так как в Ереване окончательно отменили возврат подоходного налога. Что это за программа и почему она так повлияла на рынок, мы расскажем дальше.

Вторичка, наоборот, подросла: в связи с позитивными геополитическими ожиданиями на рынок приходят новые деньги и новые покупатели.

Рядом с Ереваном активно растут цены в марзе Котайк, потому что он самый быстроразвивающийся из соседних и при этом там еще год действует программа (пусть и сокращенная).

То, с чего всегда стоит начать, — это целеполагание. Да, этот гайд создан для тех, кто покупает квартиру для жизни, но все же важно немного четче понимать свои планы касательно объекта, чтобы учесть это при подборе. Это такие факторы, как: будущее рождение ребенка, потенциальный отъезд (или возвращение) в другую страну, плавающие приезды в страну и запрос на краткосрочную сдачу квартиры в ваше отсутствие.

Факторов может быть много, это вещь индивидуальная, но покупать квартиру, и особенно залезать в ипотеку или строящийся объект, есть смысл, если вы точно понимаете в этом необходимость, а не просто устали платить аренду.

Стоит изначально определить то, что в квартире вас не устроит. Покупка квартиры, несмотря на значительное количество факторов, которые стоит учесть, — это невероятно субъективная история. Не брокер, не продавец, не юрист не будут жить в вашей квартире, поэтому важно понять, что для вас ключевое.

Эти моменты будут формироваться в процессе просмотров, но начать можно и теоретически: какие факторы в квартире для вас могут оказаться препятствием, а с чем вы готовы мириться. Важно: речь не идет об очевидных рисках, снижающих качество жизни или ликвидность квартиры, а о вещах, которые важны именно для вас.

Часто встречающиеся флаги: старые лифты в доме, наличие автомойки или коммерческого помещения внизу, обилие детей в доме, солнечная или теневая сторона (бывают разные пожелания), наличие (или отсутствие) газа в доме и прочее. Из наличия или отсутствия этих факторов формируется в том числе и цена объекта, но можно попробовать убрать те факторы, которые снизят качество вашей жизни.

Квадратура и количество комнат. Нет смысла покупать площади, если вы не планируете увеличение семьи. В Армении квартиры бывают очень разных типов: можно встретить как студии в 50 квадратов, так и трешки в 55. Поэтому важно понять не только, сколько вам нужно квадратных метров, но и количество комнат.

Район. Люди, прожившие в Ереване несколько лет, уже разбираются в районах. Для тех, кто только планирует приехать в Ереван, мы расскажем об этом ниже. Вещь строго индивидуальная.

Этажность. Последние и первые этажи для многих — не вариант, но если по каким-то причинам для вас это комфортно (а в новостройках первые этажи часто высокие), это позволит снизить стоимость покупки, но, как следствие, снизит и ее ликвидность.

Бюджет. Не самый простой пункт, но лучше заранее поставить себе верхний лимит, чтобы в дальнейшем спокойнее заниматься поиском. Поставив себе необъективный бюджет, можно оказаться в не очень приятной ситуации: посмотрев квартиры, которые превышают ваши текущие возможности, и все последующие сравнивать с ними. В итоге — либо не купить ничего, либо купить, значительно превысив свою объективную возможность. Практически на любой бюджет, начиная от 65 000 долларов, в Ереване есть приличные варианты.

Первичка или вторичка (подробнее ниже).

Ереван неоднороден, но все же в нем можно выделить 7 основных типов недвижимости. Пойдем от самого низкого по стоимости к самому высокому. Оставляем ссылки, чтобы вы при желании могли к ним прогуляться. Не будем углубляться в сложные понятия типа «чешских проектов» или модернистских зданий — покажем основные типы

Самый бюджетный тип жилья в Ереване. Длинные коридоры, проблемы с коммуникациями, убитые подъезды. Из плюсов — действительно низкая цена: начиная от 50 тысяч долларов можно купить квартиру с плохим ремонтом (и по документам это будет квартира) в районе 30 квадратных метров. 2.

Вариант далеко не всегда бюджетный, но на окраинах города можно взять в пределах 80–100 тысяч долларов достаточно большой дом. Часто есть вопросы с коммуникациями, но зато есть небольшие дворы. В городе осталось несколько крупных массивов частной застройки: Айгестан, Айгедзор, Норк-Мараш, Конд, Сари Тах. 3.

Классика ереванской «достройки». Типичные панельные дома, которые есть по всей территории бывшего СССР, но с колоритом, пристройками разной степени согласованности, потолками 2,6 метра и достаточно адекватной ценой, учитывая, что находятся они чаще всего посреди городской (постсоветской и современной) инфраструктуры. 4.

Существуют разных форм, видов и типов — на девять, двенадцать и более этажей. Более просторные планировки, есть лифты (во многих заменены на новые). Много в северных районах города (Аван, Нор Норк, Норашен).

Стоят во дворах большинства центральных районов. Считаются очень надежными, с более просторными планировками и в подавляющем большинстве — закрытыми балконами. Часто рядом есть зеленые придомовые зоны.

Любимый многими коренными ереванцами тип жилья: потолки 3,2 метра, исключительно чистые и аккуратные парадные в большинстве случаев, интеллигентные жильцы, центральное расположение (все они стоят только вдоль крупных проспектов). Из минусов — окна многих спален выходят на эти самые проспекты, не рассчитанные на такое количество авто.

Бывают самых разных типов и форм — от камерных пятиэтажных до 40 этажей (ЖК Skyline, который строится сейчас на Орбели). Централизованно находятся в основном в центре, в остальных районах чаще всего стоят точечно. Исключение — новые части районов Аван, Давташен, Норк-Мараш, Верин Антараин: там строят новостройки целыми массивами.

Единственная в Армении нормальная платформа по поиску вторичного жилья. Важно не забывать указывать фильтр «Собственник», если вы хотите смотреть объявления напрямую от продавцов. 95% собственников вторичного жилья в Армении размещают свои объявления здесь. Брокерские объявления часто фиктивные, размещенные в маркетинговых целях.

Три основные платформы для поиска новостроек в Ереване. Третья ссылка — платформа Америабанка, единственная в Армении платформа, на которой можно взять онлайн-ипотеку. Также есть множество брокерских сайтов, но стоит учитывать, что практически все брокеры, даже при продаже новостроек, берут с вас 2% комиссии.

В Ереване 12 административных районов. Ниже краткий обзор и чем они отличаются.

В Ереване большое количество различных брокерских агентств. Часть из них эксклюзивно работает с какими-то объектами (и первичка, и вторичка), и купить можно только через них. В случае с первичкой настаивайте на том, что комиссию вы платить не будете — ее платит брокерам застройщик (всегда). В случае со вторичкой брокеры берут комиссию с двух сторон, и нужно будет заплатить 2% в случае сделки по брокерскому объекту.

Через брокера иногда удается выбить неплохой дисконт. У брокеров часто есть свои юристы. Обратная сторона — часть брокеров использует как маркетинговую стратегию публикацию фейковых объявлений, а также почти всегда руководствуется интересом продавца, а не вашим, поэтому стоит это учитывать. В Ереване есть несколько очень приличных и заслуженных брокерских агентств и брокеров-одиночек, но в целом рынок довольно хаотичный.

Рекомендуем звонить, добиваться ответа, не ждать, что вам перезвонят или напишут (бывают исключения).

С застройщиками ситуация схожая. Очень много частных застройщиков, которые строят 2–3 дома — и все. Есть и крупные компании, вроде ML Mining или Capital Build, которые строят огромные объекты в разных районах города. В целом, если вы находите новостройку, которая вам интересна, можно посмотреть на сайте myhome.am , какие еще объекты застройщик сдал. Единого реестра с рейтингом пока в стране нет.

Мы работали с разными застройщиками, и можем давать обратную связь по многим, но делаем это в частном порядке, не публично.

Вы можете изучить сайты нескольких крупных застройщиков самостоятельно:
https://mlmining.am/
https://armconstruct.am/
https://www.capitalbuild.am/ru/home
https://www.bedeck.am/rus/

Так же мы ведем отдельный канал, посвященный новостройкам, там выпускаем обзоры ЖК:

Рассрочку на рынке предлагают продавцы как первичной, так и вторичной недвижимости (первичной, разумеется, чаще). Механика ничем не отличается от общемировой — это разделение суммы на части во времени, чаще всего без процентов, но с жёстко оговорёнными сроками, суммами и обременением недвижимости.

При оформлении рассрочки, так же как и при ипотеке, кадастр накладывает на квартиру обременение (в случае с первичкой — довольно просто, со вторичкой — если соблюдены все формальности), закрывая возможность любых регистрационных действий с объектом до снятия этого обременения.

При этом в случае с первичкой в Армении застройщики чаще всего предпочитают давать рассрочку только на срок стройки. Объясняют они это тем, что не хотят после сдачи дома и проведения ремонта в квартире, если вдруг платежи прекратятся, выселять людей, устраивать конфликты и суды. Понимают, что это в любом случае отразится на их репутации. Гораздо проще в таком случае (заранее это прописав в контракте) переключить клиента на ипотеку, чтобы в случае чего с ним разбирался банк, а застройщик в это не вовлекался.

Также важно отметить, что в Армении (как, например, и в России) застройщик строящегося объекта даже в случае рассрочки не получает всю сумму сразу. Независимо от того, заплатили вы ему сумму ипотекой, полностью наличными или рассрочкой, деньги замораживаются на спецсчёте банка, в котором аккредитован проект, и размораживаются застройщику этапами — сообразно ходу строительства. Естественно, для этого застройщик должен быть юридическим лицом и вообще работать «в белую».

ВАЖНО: Случаев недостроя и обманутых дольщиков в Армении в последние годы особо не наблюдается (хотя иногда и случается), но это не значит, что картина не изменится в перспективе ближайших лет. Строек очень много, а спрос не поспевает. Поэтому рекомендуем брать квартиры либо в новостройках, которые уже близки к сдаче, либо у проверенных застройщиков.

Первоначальный взнос — от 10% до 40%. Если вы работаете официально в стране и покупаете первичку — будет 10%. Если вторичку — от 20%.

Если нет официальной работы в стране, то в большинстве банков будут просить повышенный первоначальный взнос — 35–40%.

Первичка, купленная в ипотеку, — это часто конкретный банк, в котором аккредитован застройщик (и его квартиры с ценой есть в системе банка). Вторичка — любой удобный вам банк (всегда рекомендую зарплатный).

Вторичку банк оценивает перед оформлением. Услуги оценочной компании стоят в среднем 15 000 драм, цену дают чаще всего близкую к рыночной (с разницей в 3–6% от цены обычно, без учёта мебели и техники). От неё банк выдаёт 80%, остальное нужно будет внести в качестве первоначального взноса.

Удобный калькулятор ипотеки: https://norakaruyc.am/info/calculators

Пример расчёта:

В Армении запрещены наличные расчёты на сумму более 300 000 драм, поэтому никакие оплаты у нотариуса не котируются. Подтверждением сделки является чек о переводе со счёта покупателя на счёт продавца в драмах и расписка продавца о получении денежных средств.

Самый главный камень преткновения — договориться о курсе. Так как сумму обычно обсуждают в долларах, а оплату проводят всегда в драмах, продавцы в Армении любят стоять на позиции: «Мне нужно столько драм, чтобы в этот же день купить доллары». Вообще хорошим тоном считается обсуждать некий усреднённый курс между покупкой и продажей доллара в банке покупателя, но возможны вариации. Если у вас накопления в драмах, то в целом можно оплатить и по курсу продажи доллара, как хочет продавец, но если в долларах — нужно обсуждать.

ВАЖНО: Если вы будете менять доллары одновременно, то есть в одном банке вы меняете сначала свои доллары на драмы, потом перечисляете их по реквизитам и назначению из договора на счёт продавца, и он сразу их в этом же банке меняет на доллары, банк может сделать кросс-курс с разницей в 0,75 пункта (а не 3–4, как обычно между продажей и покупкой). Но если продавец планирует переводить дальше себе на другой банк или оставлять деньги в драмах — всё равно уточняйте у банка, какой курс он им дал бы за такую сумму, и требуйте с продавца разницу.

Ниже несколько основных тезисов, которые нужно учесть при проверке документов на квартиру:

Доли. Если в сертификате прописаны доли - необходимо участие на сделке всех собственников, или наличие генеральной доверенности.

Брак. Если продавец в браке - обязательно присутствие супруга/супруги. Без этого нотариус сделку сделать не даст. Наличие или отсутствие брака нотариус может проверить.

Отсутствие обременений. На квартире не должно быть задолженностей по коммуналке и обременений третьих лиц, эти справки берутся перед сделкой. Если обремение есть, квартиру тоже можно купить, но надо соблюсти определенную процедуру. Подробнее можно прочитать в этом посте: https://t.me/sqm_am/504

Красные линии. В квартире не должно быть неприватизированных частей, или достроек, не зарегистрированных в кадастре как жилые метры.

Наличие в квартире прописанных людей сделке не мешает и вам ничем не грозит, в Армении регистрация не дает никаких прав на недвижимость.

Банкротство физических лиц. Не находится ли лицо в процессе банкротства можно проверить на сайте суда (https://datalex.am/) , но если уже есть исполнительный лист сделку кадаст все равно не пропустит.

Основание для возникновения прав. Если наследство - требует дополнительной проверки, нет ли претензий других наследников (можно уточнять у нотариуса который вел наследственное дело).

В договоре купли продажи у нотариуса прописан стандартный срок, после которого предыдущий собственник должен съехать - месяц. Любые изменения этого срока надо согласовать. Так же можно составить опись мебели и техники, которая остается в квартире.

В случае покупки первички, подписывает обычно лицо с доверенностью от застройщика. Эту доверенность тоже необходимо проверять, не закончилась ли она, что бы потом не оспаривать сделку, нотариус может не заметить.

После выбора вариантов на сайтах и отсева совсем неподходящих вариантов начинаются просмотры. По нашему опыту фото вообще не отражают действительность в квартире, так что если есть сомнения — лучше поехать и посмотреть своими глазами. Собственникам лучше всего звонить, а не писать — многие не отвечают. Если не берут по обычной связи, можно звонить через WhatsApp: собственники могут быть не в стране. Смотреть квартиру лучше в дневное время, чтобы оценить инсоляцию и дом при дневном освещении.

После того как вы посмотрели достаточно вариантов (я рекомендую смотреть не меньше 6–8), нужно взвесить их по совокупности факторов: цена, локация, квадратура, качество ремонта, этажность, состояние дома, условия съезда текущих собственников. По 1–3 лидерам этого списка нужно прорабатывать дальше. Их же можно посмотреть еще раз, желательно в вечернее время.

Торговаться нужно обязательно. Если вы подбираете квартиру с нами, мы берём это на себя, но при самостоятельном подборе нужно делать это самому. В цену всегда заложен элемент торга, везде по-разному — это очень зависит от ситуации самого продавца. В качестве ваших аргументов могут быть: собственник давно продаёт квартиру, у вас наличные, а не ипотека (не нужно ждать две недели и оценки банка), вы готовы оставить задаток сразу и т. д. Стесняться этого не нужно — это ваши деньги.

После согласования условий съезда текущих собственников и стоимости квартиры часто требуется оставить задаток. Практика юридического оформления задатка в Армении есть, но она обычно используется только в подборах с брокерами, и большой необходимости в ней нет, так как, вопреки расхожему мнению, чаще всего в качестве задатка достаточно 200–300 долларов как подтверждение намерений. Оставлять 1 000–2 000 долларов, даже с распиской собственника, нецелесообразно, так как это сужает вам самим пространство для манёвра.

Лучше оставить 200 долларов, пока вы подаёте на ипотеку или собственник собирает справки, чтобы «застолбить» за вами квартиру. После того как оставите задаток, просите собственника снять объявление с List.am. В случае с первичкой чаще всего можно обойтись вообще без задатка и сразу договариваться с застройщиком о сделке.

При этом, иногда есть смысл оставить больше задаток, и заключить нотариальный договор задатка, например в случаях если квартира в ипотеке, и что бы не возиться с покупкой квартиры с обременением, можно оставить задаток побольше, собственник займет где то деньги, закроет ипотеку, и вы проведете сделку как с обычной квартирой.

Для проведения сделки продавцу нужно предоставить два обязательных документа:

Если квартира в ипотеке на момент продажи, банк продавца должен дать согласие на сделку, и она будет проходить так, что сначала снимается обременение с квартиры, и только потом оформляется договор. Эту процедуру в банках знают.

ВАЖНО: Но есть ещё третья справка, которую не требует никто, но важно её получить. В случае со старым фондом — это справка из ЖКХ, с новостройками — из управляющей компании. Если покупаете у застройщика первичку, она не нужна. Это справка о том, что за квартирой не числится задолженностей. Поскольку её никто не требует, долг переходит вместе с квартирой, а если не платили давно, это может быть и 50, и 200 тысяч драм за вывоз мусора или лифты.

Также необходимо получить от продавца к сделке сертификат на собственность. В нём указаны адрес, квадратура, собственник и основание регистрации прав на квартиру.

На этом шаге продавец и покупатель приходят к нотариусу подписывать договор. Если сделка ипотечная, то всё готовит банк, и банк же говорит, у какого нотариуса будет сделка.

Покупателю, не владеющему армянским, по закону РА переводчик вычитывает весь документ — параграф за параграфом, поясняя, о чём идёт речь. Это очень важно и полезно. Это обязательный пункт: без лицензированного переводчика нотариус не оформит сделку. Переводчик стоит порядка 15 000 драм.

В договоре указано, что продавцу на перевод денег отводится N рабочих дней, обычно 1 или 2. ВАЖНО: продавец должен быть не в браке (это может проверить нотариус), либо обязательно должны присутствовать оба супруга, иначе сделку могут не провести (либо проведут, но в теории останется возможность её оспорить). Если он не в браке, он пишет об этом заявление.

Договор делается в четырёх экземплярах: один — продавцу, один — покупателю, один — для предоставления нотариусом в кадастр недвижимости и один — агентству.

После подписания обе стороны идут в банк, где с предъявлением договора и удостоверений личности делают безналичный перевод.

Очень поможет, если продавец в случае необходимости откроет счёт в том же банке, что и покупатель: это сильно ускоряет перевод, что психологически важно для обеих сторон. Важно в назначении платежа указывать номер договора.

В случае с ипотекой эти платежи проводит банк, но разбивает их на две части: сначала сумму первоначального взноса (которая лежит на вашем счёте) плюс сумму разницы между оценкой и ценой, а через три–четыре дня, когда из кадастра выходит новый сертификат уже на ваше имя, — основную сумму (для этого вам снова нужно будет прийти в банк и под контролем сотрудника дослать остаток продавцу).

Проводящий операцию сотрудник банка выдаёт квитанцию, где в комментарии написан адрес объекта и, например, номер договора.

Эта справка критически важна после 1 июля 2022 года: она удостоверяет безналичный расчёт по сделке, требующей перехода прав собственности.

С этой квитанцией стороны возвращаются к нотариусу. Также некоторые нотариусы требуют, чтобы продавец написал расписку о том, что деньги получил. Мы рекомендуем следить, чтобы такой документ был — он прикрепляется к договору.

Имея подписанную копию договора и подтверждение из банка об отправке перевода, нотариус или сам покупатель может запустить процедуру передачи прав в кадастре недвижимости. Эта процедура обычно занимает 4 рабочих дня, и в результате покупателю выдаётся документ, удостоверяющий право собственности.

В кадастр можно поехать самим, а можно сделать через нотариуса: разница порядка 15 000 драм, через нотариуса стоимость — в районе 50-60 000 драм. После подачи договора в кадастр на почту приходит логин и пароль, по которому на сайте кадастра можно проверить и скачать свой сертификат (https://www.e-cadastre.am/ru/application/docview)

Современные сертификаты о праве собственности в Армении — электронные. Это PDF-документ, как правило из пары страниц, у которого есть уникальный идентификатор и пароль, с помощью которых его можно проверить и скачать с e-cadastre.am.

Как и когда происходит передача ключей, зависит от степени готовности объекта или договорённостей сторон в случае со вторичкой. Стандартный срок по нотариальному договору — один месяц.

Если вы покупали объект на этапе строительства или после постройки, но до того, как объект был формально сдан, сначала вы получите сертификат о владении квартирой в строящемся доме (или строящимся домом целиком). С этим сертификатом есть одна важная проблема: с ним невозможно будет сделать регистрацию.

После формальной сдачи дома (получения застройщиком «авартакан акта», акта о вводе в эксплуатацию) сертификат нужно заменить на «конечный». Для этого может потребоваться:

Вся процедура оформления после выбора квартиры занимает порядка недели, если сделка в рассрочку или за «наличные», и порядка двух с половиной недель, если сделка ипотечная.

Все сделки проходят строго через банк. Банк может взимать комиссию за межбанковские переводы и за снятие наличных, так что самым удачным способом взаимозачёта является перевод внутри одного и того же банка.

Ипотечные ставки регулярно меняются, но в среднем находятся в пределах 12,5–13,5%. Сравнить условия банков можно здесь: https://afm.am/ru/mortgage

Удобный калькулятор ипотеки: https://norakaruyc.am/info/calculators

ВАЖНО: В части банков в Армении страховка зашита в ипотечный процент, и её выплачивает банк. Но расскажу на примере Юнибанка, где ставка 12,9% плюс страховка — принцип везде один и тот же.

Страховка составляет 0,42% от суммы кредита, из которых 0,17% — это страхование жизни заёмщика, а 0,25% — страхование объекта. При этом если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то до ввода застройщиком дома в эксплуатацию вы платите только за страхование жизни, а после получения сертификата на цельный объект платите уже полностью. Страховка оплачивается единоразово, раз в год.

Спасибо что дочитали этот гайд до конца! Попытались разместить в нем основную информацию, если вам кажется что нужно что-то добавить, или вы хотите обратится за помощью при подборе квартиры, вы можете написать мне лично:
Артур https://t.me/relocator_am
Или написать менеджеру нашего канала https://t.me/sqm_support

Список полезных контактов и ресурсов:

+37411514177 - Уточнить аварийный ли дом, числиться ли в списках аварийных

+37491425121 - Институт сейсмики, можно заказать экспертизу сейсмоустойчивости дома

https://afm.am/ru/mortgage - посмотреть доступные ипотечные программы

https://t.me/sqm_am/79 - больше информации про возврат подоходного налога, и как эта программа работает