6 марта 2026 года

Создано при поддержке Арсена Худояна, основателя инвестиционной компании Bellon Investments, со-основателя ремонтно-строительной компании Telamon Construction

Этот гайд для тех, кто планирует ремонт квартиры/дома в Ереване для жизни, аренды и хочет пройти путь «без сюрпризов»: понять цены, риски, порядок.

Гайд составлен основателем действующей ремонтно-строительной компании в Ереване. Полностью пройдя по гайду вы сможете самостоятельно рассчитать смету на ремонт и найти подрядчиков, а если у вас останутся вопросы и вы захотите проконсультироваться - это можно сделать в нашем канале: https://t.me/sqm_am

Ремонтные работы — это те виды работ, в которых очень трудно отличить хорошее исполнение от плохого или среднего. В конечном виде и хорошая работа, и средняя, и плохая выглядят примерно одинаково: всё свежее, блестит, пахнет краской.

Обычно все проблемы и ошибки вылезают через время — через год, два, три и дальше: плитка трескается, швы расходятся, обои отходят, где-то вода пошла, электрика начала коротить, стяжка пошла трещинами.

Поэтому принцип простой: лучше один раз нормально сделать и заплатить, чем потом переделывать в два-три раза дороже по деньгам, нервам и времени.

У нас в Ереване заказчики делятся на два больших типа.

Первый тип — люди, которые сами всё понимают и сами могут всё сделать (в кавычках, естественно). У них есть все знакомые, все мастера, они всё знают, сами могут проконтролировать и организовать. Никакие дизайнеры им не нужны. Иногда это реально работает, и выходит очень хорошо, но если вы сами шарите в ремонте или имели строительный опыт.

Второй тип — идут академично: заказывают дизайн-проект (хотя бы технический), потом идут к строительной компании или к бригаде и заказывают полный ремонт под ключ.

В Ереване вы найдете три типа исполнителей на ремонт:

Первый тип: знакомый «хороший дядя». Хороший человек, который сделает ремонт как себе. Обычно из нашего круга: делал ремонт брату, сестре, тёте, мы его хорошо знаем, возможно даже родственник. Это универсал: от электрики и до финишной покраски всё умеет сам. Живёт на объекте - с утра проснулся, написал тебе что нужно из материалов и не спеша работает. Уровень исполнения обычно средний. Редко бывает совсем плохой, но никогда не бывает отличный, потому что каждый вид работ требует отдельных знаний и навыков, а он один.

Стоимость сейчас — примерно 30–60 тыс. драм за м² (только работы).

Второй тип: бригада с бригадиром. Есть ярко выраженный бригадир, который определённые работы делает своими руками, а под другие подтягивает своих коллег. Уровень - как повезёт: от ужасного до выше среднего. Попытка проконтролировать, проверить или нанять технадзор обычно заканчивается тем, что бригада обижается, расторгает устные договорённости и уходит с объекта. Такие бригады всегда имеют спрос, потому что работают через сильный демпинг: скидывают цену, соглашаются, а по ходу работ докидывают дополнительные работы.

Стоимость в среднем от 30 до 80 тыс. драм за квадратный метр (только работы).

Третий тип: ремонтные компании. Основной и существенный плюс - это договор и гарантии выполнения работ. Если с бригадой не сошлись, то бригада ушла и привет. Если с компанией не сошлись - компания переделывает свою ошибку за свой счёт. Конечно, компании бывают разные: есть те же бригады, просто мигрировавшие под вывеску компании, а есть настоящие компании со всеми характеристиками - договор, график работ, детальная смета, отчётность, соблюдение технологий. С компаниями выходит чуть дороже, но вероятность, что вы начнёте с одной компанией и с ней же завершите ремонт, достаточно высокая.

Стоимость работ компании в среднем от 50 до 100 тыс. драм за квадратный метр (только работы). Для премиального ремонта — от 100 и выше.

Если вызвать технадзор к бригаде - прямой путь к конфликту и уходу исполнителей. Компании с надзором работают нормально, но не все. Нужно очень точно договариваться об объёме и видах работ. Это очень трудно сделать, если ты сам не строитель.

Очень распространённая практика - «брат, это доп». Сначала договариваетесь на словах о составе работ, потом начинается «это не входило в цену», «мы имели в виду не так», «а это дополнительно» и т.д.

Первое: рекомендуем вызвать специалиста, который оценит состояние вашей квартиры/дома до ремонта. Возможно, есть вещи, которые следует устранить перед началом или которые должен устранить застройщик бесплатно (трещины, кривые стены, протечки и т.д.).

Второе: в вопросах электрики и сантехники опирайтесь только на профессионалов. Если вам кто-то скажет «мы всегда так делаем и 20 лет ничего не течёт и не горит» - это ошибка выжившего. Есть технология, есть её отсутствие.

Если хотите жить нормально и безопасно - делайте по технологии. Если кто-то говорит «это излишние расходы» - можете согласиться, но тогда вы принимаете все риски (пожары, затопление соседей и т.д.) на себя.

Спрашиваете цену у трех исполнителей — получаете три разные цифры. В расчет берете минимальную. Лучше считайте по максимальной цене. Потому что если возьмёте по низкой — скорее всего потом переделывать будет специалист по самой высокой цене.

Часто считают только демонтаж и первые работы (сантехника, электрика, стяжка), чтобы быстро дать старт ремонту. Первые этапы самые эффектные, но самые дорогие работы и самые крупные закупки начинаются на последних этапах: дорогая краска, напольное покрытие, оплата малярам и т.д. Поэтому нужно считать всю смету сразу полностью. Для этого нужен хотя бы технический дизайн-проект. Без проекта вы ошибётесь крупно.

Скотч, лезвия для ножей, плёнка, мусорные мешки и прочая мелочёвка - по итогу набегает 300–500 тысяч драм.

Часто закупают плитку впритык - по ходу работы что-то разобьётся, будет большой процент отходов, нужно докупить, а у поставщика такой плитки больше нет и не будет. То же с ламинатом, обоями и т.д. Старайтесь выбирать базовые коллекции, которые всегда есть в наличии, либо покупайте с большим запасом (на переделки и будущие ремонты тоже).

Считайте полный бюджет (работы + материалы + доп. работы + ошибки + переделки). Разделите на срок ремонта. Оцените трезво: готовы ли вы к такому темпу ввода денег? Если нет - лучше пока ремонт не начинать. Прерванный ремонт стоит дороже, чем сделать его от и до в короткий срок.

Сложные схемы электрики: подключение подсветки, декоративных ламп, много групп, умный дом — это сильно увеличивает объём работ не только по электрике, но и по смежным работам (потолки, гипсокартон, малярка).

Низкоквалифицированный работник: он отберёт у вас больше всего денег, займёт ваше время и внимание, будет постоянно требовать дополнительные материалы, потому что где-то что-то не так легло или не подошло.

Переделки: самая большая статья расходов, которую можно и нужно избежать. Ремонт — это не Lego, здесь не получится легко разобрать и заново собрать. Демонтаж сделанной работы, вывоз мусора, закупка новых материалов, найм нового исполнителя на переделку — всё это ляжет огромным грузом в виде денег, нервов и потерянного времени. Лучше сделать один раз и окончательно.

Переделки бывают по двум причинам:
1) вы (заказчик) передумали;
2) исполнитель сделал настолько некачественно, что нужно всё заново. С частными бригадами/дядями этот расход почти всегда остаётся на вас. С компаниями — вы просто обязуете их по договору, и компания переделывает.