Возврат подоходного налога при ипотеке в Армении: практический гайд на 2026 год

7 сентября 2026 года

Этот гайд для тех, кто планирует купить жилую недвижимость в Армении с ипотекой и хочет разобраться, может ли воспользоваться возвратом подоходного налога: кому он доступен, какие объекты подходит, сколько можно вернуть и как оформить все самостоятельно.

Гайд будет полезен всем, кто официально работает в найме в Армении.

Мы собрали в одном месте основные правила программы, региональные ограничения, порядок расчета и подачи документов, чтобы можно было с нуля разобраться в том, как работает возврат и на что обратить внимание ещё до покупки недвижимости.

Если после прочтения у вас останутся вопросы или вы захотите подобрать объект, который подходит под программу, вы можете оставить заявку на бесплатную консультацию.

Если вы официально работаете в найме в Армении и покупаете недвижимость с помощью ипотеки, вы можете возвращать часть уплаченного подоходного налога в счет процентов по ипотеке.

Программа действует не для всех объектов и не во всех областях.

Её действие постепенно прекращается:
• для Еревана оно уже ограничено, для прилегающих к Еревану марзов (областей) программа прекращается с января 2027 года;
• для остальных марзов — с января 2029 года.

В 2026 году максимальный возврат для ипотек, составляет 750 000 драмов за квартал, или до 3 млн драмов в год. При этом фактическая сумма зависит от уплаченного вами подоходного налога и суммы процентов по ипотеке. Подробные расчеты можно провести с помощью калькулятора.

Воспользоваться программой могут НЕ только граждане Армении. Если вы официально работаете в Армении и платите здесь подоходный налог, вы можете претендовать на возврат при соблюдении остальных условий программы.

Возврат подоходного налога по ипотеке — это государственная программа, которая позволяет направлять часть уплаченного вами налога (НДФЛ) на погашение процентов по ипотечному кредиту.

Проще говоря, если вы работаете официально и платите подоходный налог с зарплаты, при покупке подходящей недвижимости в ипотеку часть этого налога можно вернуть.

Возврат связан именно с процентами по ипотеке, а не с погашением самого тела кредита. Подробнее о том, как рассчитать возврат рассказали ниже в разделе "Как рассчитывается сумма возврата".

Это может существенно снизить фактические расходы на ипотеку, особенно в первые годы кредита, когда большая часть ежемесячного платежа приходится на проценты.

Чтобы воспользоваться возвратом, необходимо соответствовать всем основным условиям программы.

Вы официально работаете в Армении
Программа рассчитана на наёмных работников, которые платят подоходный налог с зарплаты или приравненных к ней выплат.

Гражданство не имеет значения
Воспользоваться программой могут не только граждане Армении. Если вы гражданин другой страны, но официально работаете в Армении и платите здесь подоходный налог, вы также можете воспользоваться программой при соблюдении остальных требований.

Ипотека должна быть оформлена в Армении
Подходящий кредит должен быть выдан лицензированным армянским банком или кредитной организацией и официально оформлен как ипотечный. Потребительский кредит, даже если фактически эти деньги были потрачены на покупку недвижимости, под программу не подходит.

Недвижимость должна соответствовать условиям программы
Подходит определённая жилая недвижимость, приобретаемая на первичном рынке или строящаяся в рамках предусмотренных программ.

Возврат подоходного налога распространяется не на любую недвижимость.

Под программу могут попадать:

Важно смотреть на его юридический адрес и соответствие конкретного проекта требованиям программы.

Единого официального реестра подходящих под возврат жилых комплексов нет, но наша команда создала подборку подходящих объектов. В ней вы сможете найти подходящие квартиры, дома и таунхаусы по всей Армении.

Максимальный возврат ограничен суммой 750 000 драмов за квартал (3 месяца).

Это означает, что максимальный возврат может составлять:

750 000 × 4 квартала = до 3 000 000 драмов в год.

Но это именно максимальная сумма.Фактический возврат может быть меньше, потому что он одновременно ограничивается:

Для каждого квартала сравниваются три суммы:
• подходящий подоходный налог с зарплаты (зависит от вашей зарплаты, вычисляется ежеквартально);
• подходящие ипотечные проценты, уплаченные за квартал (зависит от условий вашей ипотеки, вычисляется ежеквартально);
• установленный квартальный лимит (фиксирован — 750 000 драмов).

Возвращается наименьшая из этих трех сумм.

Возврат может уменьшаться со временем.

Каждый ипотечный платеж состоит из процентов и погашения основного долга. В первые годы большая часть платежа приходится на проценты. По мере погашения кредита процентная часть уменьшается. Поэтому, со временем, именно из-за суммы ипотечных процентов будет снижаться размер возврата подоходного налога.

Есть как сама подача документов, так и ежеквартальные задачи.

Вот какие документы вам потребуются:

● Заполненная форма Комитета государственных доходов для рассмотрения вас на программу

● Заявление на подтверждение права на возврат

● Ипотечный договор
Нотариально заверенная копия (или оригинал) договора между вами и банком. Он подтверждает, что банк выдал вам ипотечный кредит. Получить его можно в банке, который выдал вам ипотеку.

● Договор о покупке или строительстве недвижимости
Он должен подтверждать прямую покупку у застройщика или строительство вашего частного дома.

● Свидетельство о регистрации недвижимости в кадастре
Этот документ подтверждает, что недвижимость юридически зарегистрирована. Его выдает Кадастровый комитет после регистрации сделки.

● График погашения ипотеки
График можно получить в банке, который выдал вам ипотеку. Кроме этого нужно включить электронную передачу сведений о подходящих уплаченных процентах через ACRA.

● Паспорт или армянская ID-карта

Кроме этого стоит уточнить у работодателя передана ли информация в налоговую об уплаченном подоходном налоге.

Если вы приобрели жилье в строящемся ЖК, то вам потребуется акт ввода в эксплуатацию. Его выдает застройщик после того, как проверяющий орган признает, что жилье готово для проживания.

Для заполнения формы вам потребуется номер общественных услуг (соцкарта) и ИНН, если он у вас есть.

Передать все документы нужно единым пакетом лично или по почте. Адреса отделений можно найти тут.

После проверки Комитет подтверждает или не подтверждает право на участие в программе. Проверка может занять до 30 дней.

После подтверждения вашего права на участие в программе, нужно проверять данные и подавать заявления онлайн через Информационный портал индивидуальных счетов.

Для работы с порталом нужно пройти регистрацию с помощью электронной подписи или личного подтверждения регистрации в отделении (потребуется паспорт и номер общественных услуг).

Раз в квартал вам будет нужно:

● Проверить, передал ли работодатель информацию в налоговую об уплаченном подоходном налоге за прошедший квартал

● Проверить передал ли банк данные об оплаченных процентах по ипотеке за прошлый квартал

● Подать заявление онлайн на портале индивидуальных счетов (если все данные корректны) в разделе «Եկամտային հարկի վերադարձի դիմումների գրանցամատյան»

При изменении данных необходимо самостоятельно уведомить об этом Комитет государственных доходов не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем изменения.

Можно ли взять ипотеку с членом семьи?

В ипотеке могут участвовать несколько человек — заемщик и созаемщик.

При этом лимит 750,000 драмов за квартал применяется к заёмщику и всем заемщикам вместе.

Например, если вы берете ипотеку с супругом и каждый из вас зарабатывает по 1,000,000 драмов, то максимальный возврат по этой ипотеке все равно составит 750,000 драмов за квартал, несмотря на то, что по отдельности, вы могли бы вернуть сумму больше.

Для участия в программе ипотеку можно оформить не только самостоятельно. Заемщиком или созаемщиком может быть ваш близкий родственник:
• супруг/а;
• родитель;
• ребёнок;
• брат или сестра.

Это может быть особенно удобно, если у родственника тоже есть официальный доход в Армении.

Что произойдёт после окончания программы? Если вы покупаете жилье в ипотеку до окончания программы и выполните все условия, то выплаты будут приходить до конца ипотеки.

Что будет, если уволиться?
Вопрос в работе. Уточняем сейчас у юристов.

Суммируется ли возврат подоходного с другими программами по ипотеке?
Вопрос в работе. Уточняем сейчас у юристов.

Можно ли суммировать возврат подоходного с возвратом подоходного для IT-иммигрантов?
Вопрос в работе. Уточняем сейчас у юристов.

Можно ли взять несколько ипотек по программе?
Нет, воспользоваться программой можно один раз. Причем, это правило действует и для основного заемщика и для созаемщика.

Можно ли купить коммерческое помещение по программе?
Нет, программа действует только для покупки жилья.