04 апреля 2026 года

В Армении есть два основных типа сделок с недвижимостью: между собственником и покупателем (вторичный рынок) и между застройщиком и покупателем (первичный рынок)

Кратко разберём особенности каждого.

Это классическая покупка квартиры у физлица.

Что важное фиксируется в договоре:
— стоимость объекта (всегда в драмах)
— банк получателя продавца (не обязательно номер счёта, можно просто наименование банка)
— сроки освобождения квартиры (когда продавец съезжает)
— отсутствие обременений
— данные из единой справки об отсутствии обременений (берётся перед сделкой)
— данные сторон и их супругов
— адрес и кадастровый номер объекта
— может быть приложена опись мебели и техники, которая остаётся в квартире

Особенности:
— договор всегда нотариальный
— рассрочка встречается крайне редко
— оплата, как правило, должна быть произведена не более чем в течение 3 рабочих дней после подписания
— чек об оплате желательно предоставить нотариусу (а если он говорит, что не надо - сохраните его сами)

В целом это достаточно стандартизированный и понятный формат сделки — чаще всего используется типовой нотариальный шаблон.

Здесь всё значительно сложнее.

В отличие от вторичного рынка, где договоры унифицированы, застройщики в Армении часто активно усложняют структуру контрактов и прописывают условия в свою пользу.

При этом рынок защиты прав покупателей первичной недвижимости пока развит слабо. Формально застройщики соблюдают закон, но фактически некоторые перекладывают большинство рисков на покупателя. Так как почти никогда они его по требованию клиента не меняют, надо внимательно читать и принимать (или не принимать) как данность.

Особенности таких договоров:
— в договоре могут быть предусмотрены механизмы, позволяющие застройщику переносить сроки. Например, получение нового разрешения на строительство потенциально даёт возможность официально продлить срок сдачи
— скорее всего, проект строится на банковские деньги, поэтому будет прописано обременение со стороны банка на участок и дом
— в случае рассрочки или ипотеки застройщик часто оставляет за собой возможность при валютных колебаниях изменять основную сумму (так как многие застройщики берут валютное проектное финансирование)
— перерасчёт квадратных метров: после получения авартакан акта проводятся повторные замеры, и может оказаться, что квартира на 1–2 квадрата больше (такое бывает), тогда застройщик оставляет за собой право взять с вас оплату за эти дополнительные метры
— состояние квартиры при сдаче: в каком виде застройщик её передаёт (обычно это штукатурка, стяжка и коммуникации, заведённые в квартиру)
— штрафы и пени за просрочку платежей по рассрочке
— сроки: как правило, указываются две даты
— планируемая сдача и дата окончания разрешения на строительство. Стоит ориентироваться на вторую. Если это ЖК, у разных домов могут быть разные сроки сдачи - тоже обращайте на это внимание

Это основные моменты, но есть ещё ряд нюансов. Подробнее можем рассказать на консультации, тема большая. Выглядит объемно, но в целом не так критично, если понимать детали.

Пишите: @sqm_support